팔탄JC 분기점에 (가칭)화성 프리미엄 아울렛이 생긴다면? (100% 뇌피셜)
서해안 고속도로와 제2순환고속도로가 만나는 팔탄 JC (분기점)에 여주 또는 시흥 프리미엄 아울렛과 같은 (가칭) 화성 프리미엄 아울렛 생긴다면 어떨까라는 상상을 해봤습니다. 동탄 신도시의 성공을 지속하고 100만 인구를 앞두고 있는 화성시에서 동서 균형발전 목표를 달성하기 위해 팔탄 JC (분기점) 화성 프리미엄 아울렛을 유치한다는 가정을 해봤습니다.
상상을 해본 계기
충남 지방 출장을 자주 가는 필자는 서해안 고속도로를 경유로 이동합니다. 화성 휴게소 부터 매송 터널까지는 상습정체 구간이므로 아예 저녁 늦게 또는 새벽 이른 시간에 이동을 하곤 하였습니다. 2년 전 제2순환고속도로 봉담-송산 구간이 개통되면서 정체는 더 심해져 도로에 자주 정차하게 되면서 이런저런 생각을 하게 됩니다. 특히 새로운 정체구간인 서해안 고속도로와 제2순환고속도로가 만나는 팔탄 JC 에서 문뜩 이곳에 프리미엄 아울렛이 생긴다면 어떨까 라는 상상을 해보았습니다. 기왕 생각해 본 것 프로팅 까지 하게 되었습니다.
프리미엄아울렛 조건 : 입지조건 관건
대규모 프리미엄 아울렛 조건은 ① 상품브랜드 ② 부대시설 ③ 서비스 ④ 입지조건 ⑤ 상품가격 등 5가지로 분류됩니다. 이 조건중 ① 상품브랜드 ④ 입지조건 ⑤ 상품가격 은 물류비용과 직결되며 결국 입지조건에 따라 아울렛 성공열쇠가 된다고 생각했습니다. 좋은 입지조건에는 좋은 브랜드가 모일 것이고 물류비용이 저렴하면 상품가격은 경쟁력을 가질 것입니다.
화성시 팔탄 JC는 2개 중요 고속도로가 만나는 지점이므로 물류 및 유동인구 이동 중심지가 되므로 화성시내에서 교통요충지로 꼽힙니다. 팔탄 JC 동쪽으로 동탄/오산, 서쪽으로 남양 (화성시청 및 송산 그린시트 예정), 북쪽으로는 안산/군포/수원, 남쪽으로는 평택시가 위치합니다. 남북은 의류상품 이동이 용이해 보입니다. 북쪽의 군포와 안산은 의류업체들이 포진해 있어 상품 이동이 용이하며 남쪽 평택항에서 수입품 이동이 가능합니다. 그와 동시에 서해안고속도로 및 제2외관 순환고속도로는 서울을 포함한 수도권 소비자 이동을 유도할 수 있습니다.
유사 아울렛 (여주/시흥 프리미엄 아울렛)
시흥 프리미엄아울렛은 제3경인고속화도로에 인접합니다. 규모는 대략 154,000 제곱미터 (46,600평) 이며 영동고속도로와 이어지는 월곶 JC 에서 정왕 IC 로 진출입합니다. 그리고 송도에서 물류 및 유동인구를 유도할 수 있습니다.
영동고속도로에 인접한 여주 프리미엄아울렛은 대략 303,000 제곱미터 (91,000평) 규모이고 중부내륙고속도로와 이어지는 여주 JC에서 여주 IC 및 남여주 IC에서 접근할 수 있는데 IC에서 아울렛간 거리가 꾀 멀리 위치하고 있습니다.
서해안 고속도로 경쟁 위치 (서평택 IC, 발안 IC, 비봉 IC, 매송 IC)
간단히 경쟁 IC 간 비교를 해보겠습니다. 위의 예처럼 JC 근처에 프리미엄 아울렛이 위치해야하므로 JC와 먼 발안/비봉/매송 IC 는 제외합니다. 특히 화성시의 동서 중요거점인 남양-봉담-동탄과 이어지는 봉담/송산 고속도로와 멉니다. 서평택 IC 는 평택제천고속도로와 이어지는 서평택 JC와 가깝고 평택항과 인접하므로 팔탄 JC 와 경쟁이 되지만 행담도에 위치한 아울렛과 가까우며 서울에서 인구 유입을 위해 팔탄 JC가 더 유리합니다.
아래 그림의 화성시 2035년 6 도심 9 지역 개발축에서 팔탄은 향남 도심에 영향을 받는 남부 생활권이며 팔탄면 소재지를 중심으로 표시 되었습니다. 그러나 필자는 팔탄면 소재지가 아닌 북쪽에 위치하고 동서남북이 교차하는 팔탄 JC를 프리미엄 아울렛 유력지로 상상해 봤습니다.
팔탄 JC가 포함된 향남 중심의 남부 생활권은 가장 적은 목표 인구를 갖고 있으므로 빠른 시간내에 유동인구를 늘리는 방법은 JC 근처 프리미엄 아울렛 이라고 생각됩니다. 팔탄JC 는 화성시 정 중앙에 위치하므로 화성시내 및 남북(서해안)/동서(제2순환) 중요 2개 고속도로가 교차하므로 화성시외 물류/유동인구를 동시에 유도할 수 있습니다.
팔탄 JC 북동 방면 유력 (서해안고속도로 광고효과 + 남비봉팔탄 IC 1 km)
위 시흥 및 여주 아울렛 사례에서처럼 JC 근처 및 IC위치를 보았을 때 팔탄 JC 의 유력 위치는 북동쪽으로 예상됩니다. 화성시는 서해안고속도로의 광고효과를 놓칠수 없고 남비봉팔탄 IC 와 1 km 위치하기 때문입니다. 또한 일부 농림지역에 있으나 322번 지방도 및 39번 국도와 이어지므로 교통 편의성이 배가됩니다. 여주 프리미엄 아울렛과 유사한 규모로 317,000제곱미터 (95,900평)를 아래 그림에 표기해 봤습니다.
북서 및 남동쪽 위치는 농림지역에 있어 개발이 용이해 보이나 전통적인 공업단지가 있고 남서쪽은 이미 공업단지가 형성되어 있어 프리미엄아울렛의 주변경관 저해 및 교통체증을 가중될 수 있습니다.
결론
화성시는 목표인구가 적은 남부생활권의 유동인구 유입을 위해 화성시 중심에 위치하고 2개 주요 고속도로(서해안/제2순환)가 교차되는 팔탄 JC에 프리미엄 아울렛이 유치될 가능성이 있습니다. 시흥 및 여주 아울렛 사례를 보면 JC 근처 IC 에 인접해야 하며 화성시 입장에서는 서해안고속도로의 광고효과를 노칠수 없으므로 팔탄JC 북동쪽에 가칭 화성 프리미엄아울렛이 위치할 것으로 상상해 봅니다.
필자는 부동산 분야에 업을 두고 있지 않습니다. 단순히 서해안고속도로를 지나면서 보였던 팔탄 JC에 대해 효용가치를 상상해 보았고 이를 세부적으로 필자만의 개인생각을 더해보았습니다. 당연히 틀릴 수 있으며 개인적인 의견임을 분명히 하고 투자판단에는 참조조차 불가능한 포스팅입니다.